2023 年 8 月 6 日，在冯叔的带领下，「未来之路——地产 Plus 赋能营」一行赴德必外滩 WE 和大宁德必易园进行了参观考察，实地走进国内为数不多的文科创产业全价值链的服务商。从 2006 年开始投资运营文化创意产业园区，德必现已拥有一套独特成熟的经营模式。

  为此，风马牛地产研究院通过对德必的实地考察及资料研讨，本篇案例将以德必为主角，简要讲述德必的发展历史、战略与思路，并以上述两个产业园为例，便于受众了解德必运营产业园的视角。

  作为创意产业的发源地，英国最早提出「创意产业」，认为创意不单单是个概念，还可以带动国民经济的发展、产业模式的转型和文化强国的建设。

  据英国创意产业委员会（Creative Industries Council）多个方面数据显示，文化创意产业目前约占到英国 GDP 的 10%，甚至对整个 GDP 贡献的占比额超过金融服务业。另有官方统计数据，截止 2021 年 9 月，英国大约有 229 万个文创产业工作岗位，包括 66.3 万名创意产业自由工作者。

  「文化创意产业」的概念在中国出现得比较晚，但发展迅猛，北京、上海、深圳等沿海发达城市的领军作用十分显著。尤其是上海，创意产业的发展步入快速地发展的阶段，除了田子坊、M50 和 1933 老场坊等诸多老牌创意产业园区外，还诞生了不少新生代、新模式、新特点的创意产业园区，其中德必集团很值得关注。

  脱胎于上海传统重工业厂房，位于上海市静安区的大宁德必易园，落座在市中心难得的僻静之地，曾经的「工业锈厂」变身为社区的「生活秀场」。

  在参访中，竹山林海、悬空鱼池触目可见，不仅有全新规划打造的宁萌岛萌宠乐园，为繁华市区周边社区居民及园区白领带来新的生活场景与体验；还涵盖上海首家园区嵌入式托育宝宝屋，搭建星级「爱心妈咪屋」，为哺乳期的职场妈妈保驾护航；设立「艺海拾贝」大型书吧，为白领提供安心舒适的阅读空间；设立「白领健身角」「DIY 咖啡区」等休闲放松空间为白领提供休憩空间。

  大宁德必易园负责的人介绍，作为中国首个电子商务服务园，大宁德必易园做电商和影视媒体的公司相对较多，直播需求比较集中，对于德必而言，打造一个软硬件都能匹配园区企业未来的发展需求的直播空间，成为了势在必行的工程。「而原本只服务园区内部客户的增值设施，园区外的企业也陆续选择成为德必玩拓直播基地的长期合作伙伴。」

  尤其是在公共服务方面，园区党群服务中心设有党支部、人大代表联络站、楼务会和行业妇女联合会等等，并集班车、足球场、爱心急救治疗中心和「新联心」联谊厅等配套服务于一体，给员工和周边市民带来了实实在在的便利。

  位于黄浦区九江路的德必外滩 WE 国际文化创意中心，曾是建于 1933 年的远东第一所证券交易所大楼华商证券交易所。2015 年，外滩 WE 携手意大利著名设计师、米兰世博会总规划师博埃里先生赋予建筑新生，打造中国第一个垂直森林项目。

  「里面有见证历史的老式电梯厢，虽不太符合现代需求，但德必集团考虑再三还是保留了下来。在保证商业可持续的前提下，开发和保护永远是城市更新的重中之重。」在参访后，风马牛地产研究院发现，外滩 WE 为企业和个人带来一种新型的工作方式。空间上，打破物理空间阻隔，为入驻企业创造更多的共享空间；设计上，为建筑注入了新的生命力，引入阳光、水与森林；服务上，WE 将为入驻公司可以提供硬件之外的更多企业服务。

  作为高度分散且玩家打法繁多的行业，园区运营要做好一两个项目不难，但要做大做强难度非常大。而德必集团不仅在 2021 年在深圳证券交易所挂牌上市，截止到 2022 年底，还在全球 3 大洲运营管理了 68 个文化创意产业园区，面积约 118 万平方米。德必是怎么做到的？

  除了较早进入文创产业园服务领域的「先手红利」，以及文创、科创两翼齐飞的战略，德必自身还有几大优势使其能在近几年脱颖而出。

  德必的主营业务为文化创意、科学技术创新产业园区的定位、设计、改造、招商、运营管理和对企业的深度增值服务。公司利用自身园区设计和运营管理能力，承接下老建筑、老厂房，依托旗下自有设计团队对其进行二次改造，在保护和传承城市历史背景和文化脉络的同时，为园区内文科创公司可以提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。

  易园系列（中端产品，承袭《易经》简与变的精神，追求简约、素雅、隐逸的风格，融入小桥、流水、鱼缸、竹子、石头等元素，打造变化多样、自然舒放的花园办公空间。）

  WE 系列（高端产品，设计上讲究「东情西韵」，用现代化的手段呈现东方文化；除了中国上海、北京等地，德必 WE 已进驻美国硅谷、意大利佛罗伦萨，未来将接着来进行全球化布局。）

  运动 loft 系列（在设计上，以「运动办公，健康工作」为理念，配备综合运动设施，为崇尚运动。）

  从德必的案例能够准确的看出，「园区的经营是产业链的经营」，评估文化创意产业园区效益的核心并不在于园区企业的数量，而在于园区企业之间是不是具有链式关联。

  文化创意产业的行业特征，决定了其产业链是在「技术投入」与「消费需求」一同推动下形成的综合联动型产业链，园区在产业体系上必须强化上、中、下游企业间的联动效应。德必在全球服务了超过 10000 家企业，其中文创、科创企业集聚度超过 85%。

  因此，德必通过搭建「轻公司生态圈」（SMART CIRCLE）连接数千家轻公司，搭建客户服务体系，与园区内外部资源对接——企业与资源、企业与企业、人与人，内外圈层，跨界合作，自由联接。

  据悉，德必主要的模式为承租模式、参股运营和受托运营三种。无论哪种，都不需要持有很重的资产。比如在承租模式下，公司与物业产权方或者物业出租方签订长期房屋租赁合同，租赁期限通常为 10-20 年，再向园区内文科创公司可以提供租赁服务、会员服务及其他服务，并按照合同约定向园区物业产权方或者物业出租方支付相应租金。

  除了传统的「二房东」模式，德必还开始探索组合式盈利模式，在园区经营过程中，采取多种方式创收，拓宽资产金额来源渠道，具体有产权投资和服务性收入。

  产权投资是指园区利用平台优势和信息优势，选择成长性好的企业，以现金、实物、品牌、使用权等非货币性资产入股投资，分享企业经营所得，如德必采取的「以租金换股权」。

  服务性收入是指园区为公司可以提供服务取得的收入，如为企业招聘、代理、培训人才取得的收入，为艺术家进行作品展览、拍卖、代理销售取得的收入，为企业和银行「联姻」提供的投融资中介服务取得的收入等，如德必担保公司申请得到工商银行贷款后，收取贷款额的 5% 作为财务顾问费和担保费用。

  上述讲到，德必探索了组合式盈利模式，这就必须提到德必最核心的特色和成功之道——十大增值服务。

  文化创意产业多为小微企业，在初创期组织形式较松散、规模化程度不高，融资难问题十分突出。甚至初创者多为艺术家，有创意、有技术但缺乏管理经验，亟需企业管理咨询和财务、法律等方面的配套服务。

  故此，德必集团年年都会用 20% 的利润为入驻园区的公司可以提供十大增值服务：包括社群活动、人才服务、创业服务、品牌推广服务、Wehome 线上服务、法律和政策服务、财务顾问服务、工商注册服务、资本对接顾问服务、国际社群节等等。

  近年来，德必在智慧园区赋能文创产业高质量发展方面做出了探索和努力，尤其是依托德必自主研发的智慧园区综合管理系统（Intelligence Community System service，简称 ICS）提升管理效能、降低经营成本的同时，创新园区运营模式，构建全方位客户服务体系，加强园区企业间的深度链接，搭建更开放的园区社群环境，全面助力园区管理数智化转型升级。

  园区建立起立体化的产业网服务平台，打造无边界的服务链，为园区内的公司可以提供兼具专业与个性的服务。该线上平台不仅面向文化产业园区内的文化企业、创意阶层开放，也面向社会开放，实现创意信息的扩散共享，激发创意活力。

  德必的虚拟园区利用自身的优势突破时空的限制，使得文化产品与服务的供需双方更为直接的对接，促使不一样的区域之间甚至国际间园区甚至展开良性互动。

  德必作为中国文化创意产业高质量发展的一个缩影，我们正真看到了创意产业及创意园区在世界美好的发展前途。德必在城市更新领域实践了 20 年，对文科创服务探索了 20 年，在德必模式中，园区通过为轻资产、轻体量、高智力的「轻公司」搭建客户服务体系，实现园区内外部资源多种层面和形式上的对接和跨界合作。

  未来，相信德必有望整合多方资源，搭建产业与资本交流、合作的信息平台，成为国内领先的科技、文创产业全价值链服务商。

  风马牛地产研究院联合博雅商学再度升级课程，推出「未来之路·中国地产经营者高端课程」，包含国内 6 场专业研修课、标杆项目考察、高级私董会等，旨在为地产经营者提供优质的地产课程学习和标杆地产项目参访，共同探寻房地产行业未来发展之路。